前言
今天，我们用专业视角拆解争议热点问题、协助您在合规前提下最大化释放收益空间。
房地产开发项目土地增值税清算中，往往就要客户要求把分一期、二期和三期等开发的项目合并进行土地增值税清算。
一般来说，以规划部门核发的《建设工程规划许可证》或建设主管部门核发的《建筑工程施工许可证》中确认的项目作为分期开发的边界。
如果你能证明统一清算更有利于准确核算土地增值税，那么你可以向税务局提出统一清算的申请，并提供合理的理由和相关证据，如土地成本分摊的具体计算方法、项目整体规划和施工的相关资料等，供税务机关审核。
要证明房地产项目一期、二期、三期的土地成本分不开，可从以下几个方面：
房地产开发的哪些开发支出和开发费用，不能够在土地增值税扣除的？
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及相关规定，以下房地产开发支出和费用不能在土地增值税扣除：
1.逾期开发缴纳的土地闲置费：房地产开发企业因逾期开发而缴纳的土地闲置费，不得在计算土地增值税时扣除。
2.未取得合法有效凭证的支出：除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
3.未开具发票的质量保证金：房地产开发企业在工程竣工验收后，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款作为质量保证金，若建筑安装施工企业未就质量保证金对房地产开发企业开具发票，扣留的质保金不得计算扣除。
4.已计入开发成本的利息支出：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
房地产中心的售楼中心、会所的建造成本在土地增值税税前扣除的标准？
房地产中心的售楼中心、会所的建造成本能否在土地增值税税前扣除，需要根据具体情况来判断：
假如是临时性售楼中心：在开发小区内项目主体外修建的临时性建筑物作为售楼部，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产开发费用扣除，而不是直接计入开发成本进行土地增值税税前扣除。
如果是依托项目主体内的临时售楼部，建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除相应的成本、费用。
永久性售楼中心：若永久性售楼中心属于开发产品，建成后有偿转让的，应计算收入，其建造成本可以在土地增值税税前扣除。
但税务机关检查时提出，该会所属企业自有资产，应作为公司单独的资产进行核算，其成本支出不能计入售房总成本，也不能在计算所得税和土地增值税前扣除。因为该会所产权归企业所有，根据相关规定，
房地产开发项目公共配套幼儿园、有小学、有配套的菜市场的建造成本如何扣除？
房地产开发项目配套如图书馆、幼儿园、学校、有配套的菜市场设施移交给政府部门，通常需要办理以下手续：
1.提出移交申请：广州市规定开发企业须在申请项目规划验收后1个月内书面通知接收单位。
2.完成建设与验收：设施需完成规划和工程设计、施工合同约定的各项内容，取得建设工程规划条件核实合格证、建筑工程竣工验收报告，并通过竣工验收备案，同时已办理水电表安装手续等。
3.准备移交资料：一般需要提供国土使用证、规划图纸、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、工程竣工验收报告、工程竣工验收备案表、水电表安装合格证明文件、工程竣工图纸、房屋和工程质量保修书等资料。
4.双方签订协议：经政府部门核查符合接收条件的，开发企业与接收单位签订产权移交协议或移交确认书，明确移交单位、接受单位、移交项目内容等。
5.办理产权登记：根据协议，开发企业协助接收单位办理产权登记手续，将产权登记为接收方。
6.资料备案：部分地区要求将移交协议等资料送住房和城乡建设局相关部门备案。
如果房地产开发项目配套的设施，该移交没有移交，对土地增值税清算会有什么影响？
房地产开发项目配套设施（如社区公共配套、学校、幼儿园、物业用房等）应移交而未移交的，在土地增值税清算中可能产生以下影响：
一、未移交的配套设施若属于“公共配套设施”，可能导致对应成本不得扣除
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条，公共配套设施成本可计入扣除项目的前提是：
建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业或建成后产权属于全体业主。
若应移交（如协议约定移交政府）而未移交，且未明确产权归属（如未转全体业主），那么该配套设施对应的建设成本不得纳入土地增值税扣除项目，导致应纳税额增加。
二、未移交且由开发商自用/出租/出售的，可能被认定为“视同销售”或需单独计税
村企合作土地从原有性质（如耕地、荒地、集体建设用地等）流转至房地产开发公司的程序
确认村集体原有土地的性质：若为耕地或基本农田，根据《土地管理法》，严禁直接用于房地产开发，需先办理“农转用”审批（将耕地转为建设用地）；若为集体建设用地（如荒地、旧村宅基地等），可直接进入后续流程。
核查土地是否符合城市总体规划、村庄规划，只有纳入“允许建设区”的土地才能用于开发。
村集体召开村民代表大会或成员大会，表决通过合作建房方案（需经2/3以上成员同意），明确土地投入方式、合作方（房地产公司）、分房比例、收益分配等，形成书面决议（必备文件）。
若合作开发的是集体土地（如荒地、集体住宅用地），需先通过“征收”或“入市”转为国有建设用地（房地产开发一般需国有土地使用权）：
政府主导：由市、县级政府根据规划发布征收公告，对村集体土地进行征收，给予土地补偿费、安置补助费等（补偿标准按当地规定执行）。
审批权限：征收基本农田、超过35公顷的耕地或70公顷的其他土地，需报国务院审批；其他情况由省级政府审批。
若土地属于“集体经营性建设用地”（如村办企业用地、闲置宅基地等），根据《土地管理法》（2020年修订），可直接通过“出让、出租”等方式入市，无需征收为国有土地，但需满足：
政府将征收后的国有土地或直接入市的集体经营性建设用地，通过“招拍挂”（招标、拍卖、挂牌）方式公开出让，房地产公司参与竞买，签订《国有建设用地使用权出让合同》，缴纳土地出让金。
村企合作中，若村集体以土地使用权入股，可约定由房地产公司代缴土地出让金，后续从分房或收益中抵扣。
房地产公司缴纳完土地出让金及相关税费（如契税、印花税）后，向自然资源和规划部门申请办理《国有建设用地使用权证》，确认土地权属和用途（如住宅、商业）。
村集体与房地产公司签订《合作开发协议》，明确双方权利义务：村集体以土地使用权（或土地权益）作为投入，房地产公司负责资金、建设、销售，按约定分配房产或收益（需公证或备案）。
房地产公司向发改部门申请项目立项，提交合作协议、土地使用权证、规划方案等，获取《项目备案通知书》，确认项目开发主体、规模、用途等。
向自然资源和规划部门申请《建设用地规划许可证》（确认用地范围、容积率等）和《建设工程规划许可证》（确认建筑设计方案合规性）。
完成施工图设计、招投标、质量安全备案后，向住建部门申请《建筑工程施工许可证》，方可开工建设。
2.集体土地经“征收”或“入市”转为国有建设用地（或直接使用合规的集体经营性建设用地）；
3.房地产公司通过“招拍挂”取得国有土地使用权，缴纳出让金；
准备相关材料：根据不动产登记部门的要求，出地方需提供不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书（如土地使用权证）、合作开发协议等材料。如果涉及税费缴纳，还需提供完税凭证。
4.集体建设用地权属来源材料：如建设用地批复文件、《建设用地批准书》或《建设用地许可证》、建设用地红线图或用地批复蓝线图等。
5.合作开发协议：即村企合作协议，明确房屋分配比例、面积等内容。
7.建设工程已竣工的证明：如《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证明》或《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等。
9.集体经济组织同意转移的材料：属集体资产，需提供村集体经济组织/村民委员会出具的经三分之二以上成员/村民代表同意的证明材料。
10.相关税费缴纳凭证：如完税或减免税证明等，可通过共享平台获取查验的，免于提交。
提出申请：由村集体经济组织或房地产开发项目公司等符合条件的申请主体，向不动产所在地的登记机构提交确权申请，填写相关申请表，并附上准备好的材料。
实地查看：登记机构可能会安排工作人员进行实地查看，核实房屋的实际情况，如面积、结构、位置等是否与申请材料一致。
公示：审核无异议后，登记机构会将确权对象的相关信息及权属情况进行公示，公示期一般不少于15个工作日，接受公众监督。
登簿发证：公示无异议或异议已处理完毕的，登记机构会将房屋相关信息登记在不动产登记簿上，并向权利人颁发不动产权证书。
村企合作建房中，出地方拿走协议约定的比例的商品房面积，在初始登记时一般不需要缴纳税费。
村企合作建房中，出地方拿走协议约定商品房面积，在初始登记时一般不需要缴纳印花税。
在房地产项目开发过程当中针对特定历史遗留问题或特殊性质的房地产项目，对土地使用权和房屋所有权进行分别确认（即“土地确权”与“房屋确权”）的情形。两确权对土地增值税清算有哪些影响？
常见的情形是：城中村改造项目中，原集体土地上的房屋未办理正规产权，改造后需先确认土地转为国有或保留集体性质，再确认房屋所有权；
单位自建房未通过正规出让程序取得土地，后期需补全土地手续（如补缴土地出让金）以确认土地权属，同时确认房屋归属；
历史遗留的“小产权房”在特定政策下，通过补缴税费、完善手续后，分别对土地和房屋权属进行确认。
普通商品房确权是“房地一体”确权，即土地使用权与房屋所有权同步登记，凭土地出让合同、规划许可、竣工验收等完整手续，直接办理《不动产权证书》，土地与房屋权属绑定，归属清晰、手续规范。
分步确权：因历史原因无法同步确认土地和房屋权属，需先解决土地性质（如集体转国有、补缴出让金）和归属，再确认房屋合法性及所有权；
手续补正：需补充大量历史资料（如土地来源证明、建设审批追溯等），流程更复杂，可能涉及行政处罚或补缴费用；
权属分离风险：若土地与房屋确权主体不一致（如土地归集体、房屋归个人），可能导致权属争议，而普通商品房确权中房地权属主体必须一致。
土地增值税清算以“权属转移”为征税前提，需凭借合法的权属证明确认应税收入和扣除项目。“两确权”因权属确认过程复杂，可能对清算产生以下影响：
清算时点延迟：两确权未完成前，项目权属未明确，税务机关可能不予受理清算申请，或要求在确权完成、补正手续后再清算，导致企业资金占用增加（如预缴税款无法及时结算）。
先土地后房屋：通常需先向自然资源部门申请土地确权，提供土地历史使用证明、规划文件等，明确土地性质（国有/集体）、使用权人及补缴费用（如土地出让金、罚款）；
房屋确权补正：凭土地确权文件，向住建部门申请房屋合法性认定，补充建设工程规划许可、竣工验收等材料，对违建部分按规定整改或拆除；
权属统一：最终需确保土地与房屋权属主体一致（如均归开发商或购房者），避免权属分离导致的清算风险。
以上内容仅供参考，不可直接套用。具体问题需结合您企业开发项目实际情况在专业辅导下谨慎土地增值税清算工作，建议咨询主管税务机关确认处理口径或联系我们。
