广州有房屋出租，如何交税
依据国家税务总局公告2016年第16号 国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告：首先应区分一般纳税人、小规模纳税人、其他个人，还应区分经营用房还是住房。
其中：
1、一般纳税人出租不动产
增值税一般纳税人出租不动产，其不动产为2016年5月1日以后取得，或虽然是2016年4月30前取得但其自愿选择一般计税方法的税率11%，在出租不动产所在地预交3%税款，剩余应交税款回机构所在地申报缴纳。应就地预交的增值税=［收取的租金/（1+11%）］*3%，回机构所在地再申报缴纳的增值税=［收取的租金/（1+11%）］*11%-已经预交的税款。
一般纳税人出租的不动产系2016年4月30日前取得，选择简易计税办法征收率为5%。 应就地预缴的增值税款=［含税销售额/（1+5%）］*5%;回机构所在地申报缴纳的税款=［含税销售额/（1+5%）］*5%-已预交税款
2、小规模纳税人出租不动产
小规模纳税人出租不动产适用5%征收率。出租不动产预交税款=［含税销售额/（1+5%）］*5%;机构所在地申报缴纳的税款=［含税销售额/（1+5%）］*5%-已预交税款
3、个体工商户出租住房
个体工商户出租住房，征收率5%但减按1.5%，应预缴税款=［含税销售额/（1+5%）］*1.5%
4、个人出租不动产
个人出租的非住房（指用于生产经营用）征收率5%，应纳税额=［含税销售额/（1+5%）］*5%
个人出租住房征收率5%减按1.5%，应纳税额=［含税销售额/（1+5%）］*1.5%
广州房屋租赁实行登记备案制度，可选择网上备案或现场备案
房屋租赁合同网上备案与按照《广州市房屋租赁管理规定》第十二条的规定办理的房屋租赁合同备案，具备同样的法律效力。房屋租赁当事人不采取网上办理租赁合同备案，应当按照《广州市房屋租赁管理规定》第十二条的规定，前往房屋所在地的业务受理点办理租赁合同备案。
一、网上备案
【办理时限】房屋租赁当事人应当自签订房屋租赁合同之日起3日内，办理租赁合同网上备案手续。
二、现场备案
【办理条件】 (一)申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式; (二)出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致; (三)不属于以下规定的不得出租的房屋： 1、属于违法建筑的; 2、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的; 3、违反规定改变房屋使用性质的; 4、法律、法规规定禁止出租的其他情形。
【办理材料】
1、房屋租赁登记备案申请表
2、房屋租赁合同(复印件)
3、双方当事人身份证明(复印件)
4、房屋所有权证书或者其他合法权属证明(复印件)
5、出租屋编码卡
【网上备案办理对象】
租赁双方签订、变更、提前终止房屋租赁合同之日起30日内办理房屋租赁合同网上备案手续。
1、双方自行签订合同的，由出租人办理房屋租赁合同网上备案手续。
2、住房租赁企业出租房屋的，由住房租赁企业办理房屋租赁合同网上备案手续。
3、经房地产中介服务机构促成签订房屋租赁合同的，由房地产中介服务机构办理房屋租赁合同网上备案手续。
【需上传的资料】
办理房屋租赁合同网上备案手续，应当登录广州市房屋租赁信息服务平台，录入相关资料，并上传以下资料：
(一)租赁双方当事人身份证明文件;
(二)房屋权属来源文件或房屋来源资料;
(三)房屋租赁合同;
提交的资料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。提供虚假信息或隐瞒真实情况的，不予备案。
【现场备案】
房屋租赁当事人需要房屋租赁管理部门出具《广州市房屋租赁合同备案证明》或房屋租赁当事人不采取网上办理租赁合同备案，应当按照《广州市房屋租赁管理规定》第十二条的规定，前往房屋所在地的业务受理点办理租赁合同备案。
出租房屋应缴纳的税费及相关税率
1.房产税
以租金收入12%计算缴纳（根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条的规定）。
税收特点
1）房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；
2）征收范围限于城镇的经营性房屋；
3）区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。
2.增值税
以租金收入的5%(简易征收)、9%（2016年4月30日之后取得的房屋一般纳税人9%，小规模纳税人5%）计算缴纳
个人出租不动产的月租金收入不超过10万元的，可享受小规模纳税人免税政策
3.城市维护建设税及教育费附加
以实际缴纳的增值税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。
4.个人所得税：
按财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，税率是20%（根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条的规定）；符合核定征收条件的，按核定征收
5.印花税
按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花（根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表）。
房屋权属人不同出租房屋时税负的区别
权属人为企业主体的税率
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产权所有人主体 |
税务成本 |
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税种 |
税率 |
计税依据 |
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企业 |
一般纳税人 |
房产税 |
12% |
租金收入 |
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增值税 |
5% |
租金收入 |
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企业所得税 |
25% |
利润额 |
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小规模纳税人 |
房产税 |
12% |
租金收入 |
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增值税 |
5%，月收入不足10万元免征 |
租金收入 |
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|
所得税 |
25% |
利润额 |
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|
个体工商户 |
非住宅 |
房产税 |
12% |
租金收入 |
|
增值税 |
5%，月收入不足10万元免征 |
租金收入 |
||
|
住宅： |
房产税 |
12% |
租金收入 |
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增值税 |
5%，月收入不足10万元免征 |
租金收入 |
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住宅/非住宅 |
经营所得税 |
按生产经营所得计征 |
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2019年1月1日起广州个人出租房屋税率调整情况一览
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权属主体 |
收入金额 |
税率 |
税率 |
计税依据 |
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个人（含外国居民） |
住宅： |
增值税普通发票 |
增值税专用发票 |
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未达2000元 |
2% |
3.55% |
租金收入 |
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2000元以上（含2000元），30000元以下（含30000元） |
4% |
5.55% |
租金收入 |
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30000元以上，100000元以下（含100000元） |
4.30% |
5.85% |
租金收入 |
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100000元以上 |
5.91% |
不适用征收综合率 |
租金收入 |
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非住宅： |
普票 |
专票 |
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未达2000元 |
5% |
10.18% |
租金收入 |
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2000元以上（含2000元），30000元以下（含30000元） |
8% |
14% |
租金收入 |
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30000元以上，100000元以下（含100000元） |
8.35% |
13.53% |
租金收入 |
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100000元以上 |
13.7 |
不适用征收综合率 |
租金收入 |
案例1：广州市的李小姐目前有一套住宅物业目前还没有确权，该物业的用途主要是出租，李小姐不知道确权到自已公司主体名下还是自已个人名下的税费成本较低？假设该物业月租金市场价格为12000元，以公司主体为权属人还是以个人为权属人税务成本更低？
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税种 |
企业 |
个人 |
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一般纳税人 |
小规模纳税人 |
普票 |
专票 |
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房产税 |
1,440.00 |
1,440.00 |
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增值税 |
1,080.00 |
假设月收入不足10万元 |
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税金及附加 |
129.60 |
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企业所得税 |
假设企业无利润 |
假设企业无利润 |
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合计税费 |
2,649.60 |
1,440.00 |
480.00 |
666.30 |
从上表可以看出，企业出租房屋在忽略企业所得税的情况下，税务成本仍然比个人出租的税务成本高。说明房屋确权到个人名下出租的税务成本更低
案例2：广州市的李小姐打算购置一栋写字楼宇及一套商用公寓用于出租，该栋写字楼月租金市场价格为210000元、公寓月租金市场价格25000元，请问李小姐在签署购置合同时以哪个主体作为产权人，对以后出租税务成本更低？
1） 写字楼出租不同产权人税务成本列示如下：
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税种 |
企业 |
个人 |
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一般纳税人 |
小规模纳税人 |
普票 |
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房产税 |
25,200.00 |
25,200.00 |
25,200.00 |
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增值税 |
18,900.00 |
10,500.00 |
10,500.00 |
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税金及附加 |
2,268.00 |
1,260.00 |
1,260.00 |
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所得税 |
不考虑 |
不考虑 |
不考虑 |
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合计税费 |
46,368.00 |
36,960.00 |
36,960.00 |
从上表可以看出，企业出租写字楼在忽略企业所得税的情况下，一般纳税人主体的税务成本比小规模纳税人主体高，个人与小规模纳税人出租的税务成本相同。
2）公寓出租不同产权人税务成本列示如下：
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税种 |
企业 |
个人 |
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一般纳税人 |
小规模纳税人 |
普票 |
专票 |
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房产税 |
3,000.00 |
3,000.00 |
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增值税 |
2,250.00 |
1,250.00 |
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税金及附加 |
270.00 |
150.00 |
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所得税 |
不考虑 |
不考虑 |
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合计税费 |
5,520.00 |
4,400.00 |
2,087.50 |
3,500.00 |
表中可以看出，公寓出租以个人为产权所有人更能节省税务成本
案例2李小姐打算购置的一栋写字楼以小规模纳税人企业签署权属人更有利于节省税务成本，打算购置的一套公寓以个人签署权属人更有利于节省税务成本
