我国房地产企业的税收筹划

税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。

 一、 房地产企业的经营特点及税负情况 

（一）经营特点

　  对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：

　  1.开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。

　　2.开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。

3.经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。

（二）房地产企业税负情况

从行业角度看，目前我国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2013年中国税收收入共100497亿元，较上年同期增长9.8%，其中来自房地产链条上的税收占到全部税收收入的15%。在一般税种中，房地产营业税收入达5411亿元，增长33.6%，建筑业营业税4315亿元，增长16.5%，房地产企业所得税2850亿元，增长25.1%。在几个税基主要为房地产的税种中，契税收入为3844亿元，增长33.8%，土地增值税3294亿元，增长21.1%，耕地占用税1808亿元，增长11.6%，城镇土地使用税1719亿元，增长11.5%。目前，我国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，2013年房地产相关税种的收入增幅，均超过全国税收收入的增幅。 

二、 房地产公司涉及的税种 

（一）前期准备阶段的税种

房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。 

（二）房地产开发阶段涉及的税种

　　在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。

（三）房地产销售阶段涉及的税种

　　1.营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。

　　2.土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。

　　3.印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。

　　4.企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。

5.房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。

 

三、 房地产公司的税收筹划策略 

　（一）土地增值税的筹划

　　土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。

　　1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。

　　2.充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。

3.整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下，也可以选择较低的税率，从节税的角度来说尤为重要。因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属办公室设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税，同时也节约了印花税。另外，客户节约了契税，实现双赢。

（二）企业所得税的筹划

　　1.迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009] 31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。

　　2.充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税；又遵守了法律、法规；更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。

（三）增值税的筹划

1.合理拆分业务，剥离价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。

2.将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。 在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。

四、 房地产企业如何做好税收筹划 

（一）合理选择建厂地址，避免缴纳房产税

　  根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收；可以看出，农村不属于征收范围，企业在组建选址时考虑到这一点，就会给企业带来巨大的效益。

1、避免缴纳房产税；

2、可以节省土地购置费；

3、缴纳城镇土地使用税；

4、有利于农村城市化进程，劳动力也很廉价。

（二）合理划分房产和其他固定资产

　　《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定（河南省规定减除率为30%）。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%。因为只有厂房缴纳房产税，设备部分可免交房产税，所以要将厂房及设备分别形成固定资产，达到节税目的。

　　例如某一特大型企业，新建一厂房并安装两条生产线。厂房价值2,000万元，设备价值2,000万元，总价值4,000万元。

　　1、如果将厂房及设备共形成一项固定资产，则年纳房产税=4000×（1-30%）×1.2%=33.60万元；

　　2、如果将厂房及设备分别形成固定资产，则年纳房产税=2000×（1-30%）×1.2%=16.80万元。

　　年可节房产税=33.60-16.80=16.80万元。

（三）仔细区分房屋和非房屋，正确核算房屋原值

　　房产税的征税对象是房屋，房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能偶遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，例如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、砖瓦厂灰窖以及各种油所罐等均不属于房产，不征房产税。

　　出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，而达到少缴房产税的目的，比如出租人即出租房屋也出租场地，即出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只要就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。

　　企业要实事求是的进行价款划分，是正当的税收筹划行为，不存在风险。但是，出租人从少缴房产税的目的出发，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款导致少缴房产税的目的。对此，如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，地方税务机关可以核定最低租金计税价格，此时，企业必须按照地税机关的最低租金计税价格缴纳房产税。

（四）对外出租房产及场地，合理签订合同

　　《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。企业将房屋及场地对外出租，是有税收筹划空间的。租金是计算房产税的计税依据。对外出租房屋及场地的企业能否节税，确定租金大小是关键。因为房产税只对出租房产租金收入征税，出租场地不交房产税。所以要将对外出租房屋及场地分别核算，达到节税目的。

　　例如某企业将一分厂对外出租，年租金为100万元。

　　如果只开一张发票，则年纳房产税=100×12%=12万元；

　　如分别开票，房产年租金为70万元，场地年租金为30万元，则年纳房产税=70×12%=8.4万元。

　　年可节房产税=12-8.4=3.6万元。

（五）巧用从价计征与从租计征，找出平衡点

　　根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税有从价计征与从租计征两种方式。这两种方式适用不同的计税依据和税率。从价计征按房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据，税率1.2%；从租计征以房产租金收入为计税依据，税率12%。两种计征方式的差异，为纳税筹划提供了空间。

　　假设某企业的房产原值为A，收取年租金B，那么我们可以有效的选择一个平衡点：

1、 从价计征应缴房产税A×（1－30%）×1.2%=A×0.84%；

2、 从租计征则应缴房产税B×12%。

3、 当B×12%= A×0.84%，亦即B=7%A时，选择从价计征选择从价和从租所负担的房产税一样。如果B>7%A时，选择从价征税,就是非常合算；如果B1.42M时，该筹划方案才可行。

　　例如，某物流公司的一处房产位于市区，专门用于对外出租。因该房产建于上世纪60年代，设施陈旧，每年只能收取租金60万元。2010年，该公司准备花500万元对房产进行重新装修改造，预计装修改造后，每年可收取租金200万元。但是，该公司在测算中发现，装修改造前后对比，与租赁收入相关的税收负担也大大加重了。装修改造前后税费负担对比如下（城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%）：装修改造前的税费负担情况：

　　应缴营业税：60×5%＝3万元

　　应缴城市维护建设税、教育费附加：3×（7%+3%）＝0.3万元

　　应缴房产税：60×12%＝7.2万元

　　合计税费负担为3+0.3+7.2=10.5万元

　　装修改造后的税费负担情况：

　　应缴营业税：200×5%＝10万元

　　应缴城市维护建设税、教育费附加：10×（7%+3%）＝1万元

　　应缴房产税：200×12%＝24万元

　　合计税费负担为10+1+24=35万元，装修后比装修前增加税费负担35－10.5=24.5万元。

　　根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳，也就是说，不论是从价计征还是从租计征，其前提是对房产所有人征税，这就给我们了一个筹划空间。

　　物流公司可以先将装修改造前的房产出租给关联方A（A可以是个人，如公司股东；也可以是企业，如公司投资的其他公司），并签订一个期限较长的房屋租赁合同（假设为30年），每年收取租金60万元。然后由A出资500万元进行装修改造，并对外转租，假设每年仍然收取租金200万元。按此方案实施后的税费负担测算如下：物流公司应负担的税费仍为10.5万元。

　　A应负担营业税10万元，城市维护建设税及教育费附加1万元，A不是房产的产权所有人，不需要缴纳房产税，合计应纳税费11万元。

　　物流公司和A的税费负担合计为10.5＋11=21.5万元，比筹划前可少负担税费35－21.5=13.5万元。

　　很显然，此例中产权所有人是物流公司，A是房产转租人，而不是产权所有人，因此不存在房产税纳税义务。但需要注意的是，本例物流公司将房产出租给A应当按照正常交易价格收取租金，如果物流公司为了降低税收负担，向A收取的租金明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权根据《税收征管法》等相关规定进行调整。如果出租人是准备对拟出租房屋进行翻新、装修改造后重新出租的话，出租人可以先将未改造的房屋先出租给A，然后由A对租入的房产进行装修改造后再转租，这种方案是比较合理合法的，筹划风险很低，值得大家尝试。

（六）用足税收优惠政策

　　经财政部批准下列房产免收房产税：

　　（1）企业、单位自办的学校、医院（诊所）、幼儿园，托儿所、敬老院使用的房产；

　　（2）老年服务机构自用房产；

　　（3）地下人防设施的房产。

大型企业多有上述用房。因此，企业要将以上房产单独核算，用足税收优惠政策，以达节税目的。

 

五、房地产的税收风险 

（一）取得土地环节涉税风险

　　本环节主要涉及契税、城镇土地使用税、印花税等税种以及土地成本的核算。

　　1、契税计税依据是否准确。企业通过“招、拍、挂”程序取得的开发用地一般为净地，而作为契税计税依据的土地成交价格，是否包含政府所有应收的费用（土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用）。如果开发企业承受土地权属签订合同时注明按现状取得土地（可能土地未平整），另行支付前期开发费用，则此部分费用是否计入成交价格，缴纳了契税。

　　2、城镇土地使用税申报是否及时。根据规定，土地转让合同中约定交付时间的，从约定交付次月起缴纳土地使用税。土地转让合同中未约定交付时间的，从签订合同次月起缴纳土地使用税。而企业往往理解为取得土地使用证后，才应当履行申报土地使用税的义务。

　　3、订立土地转让合同时是否按产权转移数据申报印花税。

　　4、取得的土地资产是否计价准确。根据规定，土地闲置费可以计入开发产品计税成本，但在计算土地增值税时不得扣除。另外土地返还款不应当直接冲减土地成本。

（二）施工建造环节涉税风险

　　本环节主要涉及印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税等税种以及开发成本的归集和核算。

　　1、建筑工程勘探设计合同、购销合同、加工承揽合同、建筑安装合同、货物运输合同、财产保险合同、借款合同等是否贴花。

　　2、建造的售楼处、样板房是否申报房产税。

3、成本、费用的归集与核实是否真实、准确。

（1）是否正确划分成本对象并报税务机关备案。

（2）对应计入成本对象的各项实际支出、预提费用、待摊费用等是否合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理地归集、分配至已完工成本对象、在建成本&l