合作建房模式

合作建房定义

合作建房，是指一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式，可概括为：共同出资、筹划方案、选购地块、设计房屋、建设施工、验收入住。

另一种就是住户联合做开发商，共同出资，成立房地产公司，大家按各自购买能力一起出资金，综合汇总户型并计算总面积，选购合适地块，找设计公司设计、找建筑公司施工，最后验收付款入住。通俗解释为一些志同道合的人合伙出钱，自己买地，自己雇人盖房子，而现在由于种种原因很难达到这种初始意义合作建房。

按照合作建房的定义，一般有多种模式，包括但不仅限于1.不另设法人，一方出地一方出资，开发完成后分配房屋；2.出地方把土地租予出资人建设，租约到期后收回土地及建筑物；3.共同出资成立房地产开发企业后共同开发，然后按章程分配房屋；4.双方共同成立合营企业，出地方获得固定比例或数额的投资受益；5.出地方以土地入股出资方企业，然后获得投资收益等等

合作建房模式 

一、承包建设、以房抵款

形式：以出地者为委托方，以出资方为受托方，向有关部门申报合建房屋项目，并约定合作建成后以房屋分配作为对价。

特点：

1：土地使用权不转移，无须另外设立法人。

2：委托方相当于以部分土地使用权换取房产，受托方以部分房产换取部分土地使用权，属于以物易物的非货币性交易，双方以地价/施工费用作为成本，以房产/地价作为收入。

3：建成后留作自用的房产不缴纳土地增值税，用作出售的房产需补缴土地增值税。

4：成本核算较简单，土地使用权以土地使用权出让金作为成本。

5：出地方非房地产开发企业，无法取得商品房预售许可证等证书。

6：增值税税率低，受托人若以清包方式提供服务，可以简易计税方式计算增值税。

7：以房抵款可以视为以期房抵工程款，但出地方没有预售和销售许可证，存在一定风险。

8：非房地产企业销售开发的房产，可以简易计税方式计算增值税。

9：未单独设立法人企业，其分配的房产和其投资额之间的差额须计入应纳税所得额。

 

二、共同成立合营企业，承包开发

形式：出地方以土地使用权，出资方以资金合股，采取风险共担、利润共享的分配形式成立合营企业。该合营企业将房地产建设项目承包给出资方，由出资方新建标准、质量均相同的住宅，建造完成后可召开董事会，按照董事会决议，对投资各方应分配的利润采取实物分配的方式，或通过清算合营企业进行分配，分配后双方各自享有房屋的所有权及其附加的土地使用权。

特点：

1：成立新的法人，按合营公司章程规定分配。

2：须将土地使用权转移到合营公司，转让土地使用权环节需要缴纳印花税和契税。

3：出地方若为房地产开发企业，则不适用免征土地增值税。

4：出资方出资成立合营企业后，资金成为承包款流回出资方，涉及工程承包环节，需要缴纳增值税，出资方须开具增值税专用发票给合营企业。

5：土地使用权以公允价值和交易环节支付的相关税费作为取得成本。

6：分配利润时，若股东税率与合营公司税率不一致须缴所得税。

7：出地方以土地使用权入股时，看作以无形资产入股，须缴纳所得税。

8：出地方非房地产开发企业，无法取得商品房预售许可证等证书。

9：增值税税率低，受托人若以清包方式提供服务，可以简易计税方式计算增值税。

10：非房地产企业销售开发的房产，可以简易计税方式计算增值税。

 

三、共同成立房地产开发企业，自行开发

形式出地方以土地使用权，出资方以资金和技术入股，成立合营企业且为房地产开发企业，申请有关部门核定资质后，自行进行开发建设，房屋建成后根据公司章程和董事会决议分配房屋。

特点：

1：成立新的法人，按合营公司章程运营和分配。

2：流程较多，须向有关部门核定房地产开发企业资质，取得建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等。

3：出地方须将土地使用权转入合营企业，转让环节需要缴纳印花税和契税。

4：土地使用权以公允价值和交易环节支付的相关税费作为取得成本。

5：计算增值额时，费用可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%扣除。

6：出地方以土地使用权入股时，看作以无形资产入股，须缴纳所得税。